Türkiye'de emlak piyasasında artan fahiş fiyatlar kiracıların ve ev sahiplerinin tansiyonunu bir hayli yükseltti. Peki ne oldu? 8 Haziran 2022'de kira bedelinin artışına ilişkin yüzde 25 oranında bir üst sınır getirildi. Ancak sadece bir yıllığına ve sadece konutlar için. İş yerleri TÜFE (Tüketici fiyat endeksi) oranında artış uygulanması devam edecek. Peki kiracıların nelere dikkat etmesi gerekiyor? Kira sözleşmesini nasıl yapmalıyız? Haklarımız neler? Haydi bir göz atalım.

Ev sahibinin ''sözleşme bitti haydi çık'' deme hakkı yok!

Mutlaka ama mutlaka yazılı bir kira sözleşmesi hazırlıyoruz. Sözleşmede yazılan kira süresi bittiğinde sözleşme kendiliğinden sona ermiyor. Kiracının kanunda belirtilen sürelere riayet ederek ev sahibine bildirimde bulunması gerekiyor. Ev sahibi ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı evden çıkaramaz. Ev sahibinin herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi fesih hakkı var, ancak on yıllık uzama süresi sonunda. 10 yıldan önce ev sahibinin süre bitti haydi çık deme hakkı yok. Kanunumuz mülk sahibine karşı kiracıyı koruyan bir duruş göstererek kira süresi bitiminde sözleşmesi fesih hakkını kiracıya vermiştir. Yani kiracı kira bedelini ödediği müddetçe kiraladığı yerde oturabilir. Kira bedeline dair ödemeleri banka kanalı ile yapıyoruz. Her iki taraf için de en güvenilir yöntem banka aracılığı ile yapılacak ödemedir. Tahliye davalarının büyük bir kısmı kira bedelinin zamanında ve tam ödenmesi ile ilgili oluyor. Böyle bir anlaşmazlıkta mahkemede elden ödenen kiraların ispatı kiracıya ait oluyor. Ve siz böyle bir durumda banka dekontları ile sorunu rahatlıkla çözebilirsiniz.

Ev sahibi kira artış oranını belirlemekte özgür değil!

Ev sahibi kira artış oranını belirlemekte özgür değil. Artış oranı Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesinde belirtiliyor. Kanun, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasına göre hesaplanacağını belirtiyor. 8 Haziran 2022 tarihli geçici kanun ile sınırlama getirildi. Yeni düzenlemeye göre ev sahipleri TÜFE oranı daha fazla olsa bile en fazla %25 oranında artış yapabilecek. Ancak bu düzenleme 1 Temmuz 2022 ve ve 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında etkili olacak. Yani sözleşmenizin yenilenme dönemi 30 Haziran ve öncesinde ise bu düzenleme sizleri kapsamıyor.

Tahliye taahhütnamesine dikkat!

Kiracı kira süresinin sonunda ya da başka bir tarihte kiraladığı yeri boşaltacağını tahliye taahhütnamesi ile beyan etmiş ise mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus tahliye taahhütnamesinin kanunda belirtilen şartlara uygun olarak hazırlanması. Usulüne uygun olarak hazırlanmamış bir taahhütname taraflar için geçerli olmayacaktır. Taahhütnamenin geçerli olması için öncelikle yazılı olarak yapılmalıdır. Adi yazılı olması yeterlidir. Noterden onaylanmasına gerek yoktur, ancak taraflar isterlerse noterde de yapabilirler. Taahhütnamenin geçerliliği konusunda en önemli husus taahhütnamenin ne zaman alındığıdır. Türk Borçlar Kanunu'nda tahliye taahhütnamesinin kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınması öngörülmüştür. Buradaki amaç, kiracının baskı altında taahhütname imzalamasını engellemektir. Yani kiracının çaresizlik ve yoğun stres altında iken mülk sahibinin taahhütname imzalarsan evi sana kiralarım baskısını bertaraf etmektir. Bu sebeple kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan taahhütname geçersiz sayılıyor. Ancak, Yargıtay'ın düzenlenme tarihi ve tahliye tarihi yazılı olmayan tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan ev sahibi tarafından doldurulması uygulamasını kabul ettiğini de belirtelim.

Ev sahibiniz ‘’evi satıyorum’’ mu dedi?

Kiracıların kafasını karıştıran bir diğer durum da kiraladıkları evin ya da iş yerinin satılığa çıkarılması. Evlerini daha yüksek bedellerden kiraya vermek isteyen bazı ev sahiplerinin kiracılarını evi satmakla tehdit etmeleri maalesef ki artık çok popüler. Ancak satış gerçekleşse bile kiracı ile evin yeni sahibinin kira ilişkisinin halihazırdaki sözleşme doğrultusunda devam edeceğini belirtelim. Kanun burada evin yeni sahibine iki hak tanıyor. Ya satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla; kira sözleşmesini altı ay içinde açacağı tahliye davası ile sona erdirecek. Ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirecek. Ancak her iki durumda da yeni malikin konut ya da iş yeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekiyor. Ayrıca gereksinim iddiasında bulunduktan sonra konut veyahut iş yeri üç yıl süreyle başkasına kiralanamaz. Kiralanırsa da çıkarılan kiracıya tazminat ödeme durumu ortaya çıkar. Altını çizmek istediğim bir husus da Almanya'dan oğlum gelecek evi boşaltın meselesi. Öyle Almanya'dan oğlum gelecek evi boşaltın, nakite sıkıştım evi satıyorum diye bir şey yok. Kiraya veren kafasına göre kiracıyı çıkartamaz. Gerçek bir sebebi olması gerekiyor. Gerçek, samimi ve zorunlu sebep. Kaldı ki sebep göstermek de yetmiyor, bunun mahkeme nezdinde ispatlanması gerekiyor. Bu husus da kiracılarımızın kulağına küpe olsun.

''Hak deyince akan sular durur''

Bir kiracı olarak kira bedelinizin çok yüksek olduğunu düşünüyor olabilirsiniz. Ya da mülk sahibi olarak kiraladığınız yerin emsal kiralara kısayla çok düşük kaldığını düşünüyor olabilirsiniz. Böyle bir durumda 5 yılın üzerinde olan kira sözleşmeleriniz için kira tespit davası açabilirsiniz. Hayır, ben 5 yıl beklemek istemiyorum derseniz de uyarlama davası açabilirsiniz. Ancak uyarlama davasında kira tespit davasından farklı olarak öngörülemeyen bir durumun yaşanmış olması gerekmekte. Ve bu durum neticesinde tarafların mevcut kira bedeli karşısında zor durumda kalmış olması aranmakta. Nedir bu öngörülemeyen durum? Korona salgını, deprem, sel gibi doğal afetleri örnek gösterebiliriz. Süreler, şartlar, ihtarnameler... Kira hususunda mutlaka dikkat edilmesi gereken ince detaylardır. Herhangi bir hak kaybı yaşamamanız adına bir avukata danışmak süreci daha sağlıklı ilerletmenize yardımcı olacaktır.

Unutmayalım ki;
Sular yükselince, balıklar karıncaları yer.
Sular çekilince de karıncalar balıkları yer.
Kimse bugünkü üstünlüğüne ve gücüne güvenmemelidir, çünkü kimin kimi yiyeceğine suyunakışı karar verir.
Hepinize hak ve hukuktan yana günler diliyorum.